Chung cư dọc Quốc lộ 13: Vì sao đang trở thành lựa chọn an cư mới của người trẻ TP.HCM

Trong nhiều năm, sở hữu nhà tại khu trung tâm TP.HCM là mục tiêu của không ít người trẻ. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng giãn rộng, buộc người mua phải tìm kiếm những lựa chọn an cư thực tế hơn.

Quốc lộ 13 là tuyến giao thông huyết mạch kết nối TP.HCM với khu Đông Bắc

Báo cáo Quý 2/2025 của Savills Việt Nam cho thấy giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM cũ trong giai đoạn 2024 và quý I/2025 đạt khoảng 90 triệu đồng/m². Trước bối cảnh đó, xu hướng dịch chuyển ra các trục kết nối trọng điểm đang diễn ra rõ nét, trong đó Quốc lộ 13 nổi lên như một lựa chọn đáng chú ý.

Quốc lộ 13 – trục giao thông dẫn dắt dòng dịch chuyển an cư

Quốc lộ 13 là tuyến giao thông huyết mạch kết nối TP.HCM với khu Đông Bắc, đặc biệt là tỉnh Bình Dương (cũ) – một trong những địa phương có tốc độ đô thị hóa và phát triển công nghiệp nhanh nhất cả nước. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Bình Dương hiện nằm trong nhóm các tỉnh thu hút lao động nhập cư lớn, với hàng trăm nghìn chuyên gia, kỹ sư và người lao động làm việc lâu dài.

Bên cạnh đó, khu vực dọc Quốc lộ 13 đang được hưởng lợi từ các định hướng phát triển hạ tầng giao thông công cộng trong dài hạn với việc mở rộng 10 làn xe, lên đến 60m và kế hoạch xây dựng tuyến metro số 2 góp phần rút ngắn thời gian di chuyển giữa nơi ở và nơi làm việc. Thực tế cho thấy, nhiều người trẻ làm việc tại trung tâm TP.HCM nhưng sinh sống tại khu vực giáp ranh Bình Dương (cũ) đã lựa chọn Quốc lộ 13 như một "điểm cân bằng" giữa khoảng cách, chi phí và chất lượng sống.

Chung cư dọc Quốc lộ 13 đáp ứng nhu cầu ở thật

Không còn chạy theo các dự án mang tính đầu cơ hay cao cấp hóa quá mức, người trẻ ngày nay có xu hướng lựa chọn những dự án phục vụ nhu cầu ở thật. Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, nhóm khách hàng dưới 35 tuổi ưu tiên các yếu tố như khả năng chi trả, kết nối giao thông thuận tiện và môi trường sống ổn định hơn là các tiện ích xa xỉ.

Các dự án chung cư dọc Quốc lộ 13 đang đáp ứng khá tốt những tiêu chí này: Gần các khu công nghiệp, trung tâm việc làm, giúp giảm áp lực di chuyển hàng ngày; Mức giá phù hợp hơn so với khu trung tâm, tạo điều kiện để người trẻ sở hữu căn nhà đầu tiên; Hệ thống tiện ích đa dạng, phục vụ sinh hoạt gia đình, hướng đến cộng đồng cư dân ổn định.

Đây cũng là lý do khiến nhiều người trẻ xem việc an cư tại khu vực này không còn là giải pháp "tạm thời", mà là lựa chọn lâu dài, phù hợp với kế hoạch tài chính và phong cách sống.

An cư dài hạn thay vì lựa chọn ngắn hạn

Thay vì chấp nhận thuê nhà dài hạn hoặc mua nhà với áp lực tài chính lớn, người trẻ đang chủ động tìm kiếm những khu vực có tiềm năng phát triển bền vững, nơi giá trị sống và giá trị tài sản có thể song hành theo thời gian. Quốc lộ 13, với lợi thế về kết nối và dư địa phát triển đô thị, đang dần đáp ứng kỳ vọng đó.

Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản hướng đến sự ổn định và minh bạch hơn, những dự án tập trung vào nhu cầu ở thật, vị trí kết nối tốt và pháp lý rõ ràng sẽ tiếp tục được người mua ưu tiên.

Hé lộ dự án mới tại trục Quốc lộ 13 - Bcons NewSky

Dự án Bcons NewSky ngay mặt tiền quốc lộ 13

Trong bối cảnh xu hướng an cư dọc Quốc lộ 13 ngày càng rõ nét, tập đoàn Bcons dự kiến sẽ chính thức giới thiệu dự án căn hộ mới tại trục đường này vào ngày 11.01.2026, mang đến thêm một lựa chọn an cư đáng chú ý cho người mua ở thật, đồng thời góp phần bổ sung nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.

"Cuộc đua" làm metro, đường sắt của các "ông lớn" Vingroup, Thaco, Becamex, Sovico và Masterise

Vingroup, Becamex, Sovico, Thaco và Masterise đã nộp đề xuất hoặc được giao nghiên cứu các tuyến đường sắt đô thị (metro) và đường sắt quốc gia.

Hiện có 5 doanh nghiệp lớn đề xuất đầu tư 6 tuyến đường sắt theo hình thức PPP hoặc đầu tư trực tiếp

Theo đó, có 5 doanh nghiệp đã nộp đề xuất hoặc được giao nghiên cứu các tuyến đường sắt đô thị (metro) và đường sắt quốc gia.

Cụ thể, CTCP Đầu tư và Phát triển đường sắt cao tốc VinSpeed (thuộc Vingroup) đã trình hồ sơ đề xuất đầu tư tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Cần Giờ, kết nối trung tâm TP.HCM với khu đô thị lấn biển Cần Giờ. Hồ sơ đã được Hội đồng thẩm định TP xem xét và trình UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Dự kiến khởi công vào ngày 19/12 tới đây.

Tập đoàn Becamex được UBND TP giao nghiên cứu phương án đầu tư tuyến đường sắt quốc gia Bàu Bàng - Cái Mép. Tuyến này có ý nghĩa kết nối logistics giữa Bình Dương và cụm cảng Bà Rịa - Vũng Tàu.

Sovico Group được giao nghiên cứu và đề xuất đầu tư tuyến metro số 4 (Đông Thạnh - Khu công nghiệp Hiệp Phước) theo hình thức PPP hoặc đầu tư trực tiếp.

Thaco Group đề xuất đầu tư tuyến metro số 2 (đoạn Bến Thành -Thủ Thiêm) và tuyến Thủ Thiêm - Long Thành theo hình thức PPP (hợp đồng BT). UBND TPHCM đang xem xét giao Thaco làm nhà đầu tư.

Masterise Group đề xuất nghiên cứu tuyến metro số 3 (đoạn Hiệp Bình Phước - An Hạ) theo hình thức PPP. Thành phố đang thẩm định để xem xét giao Masterise triển khai.

Trong báo cáo này, Sở Xây dựng cũng cập nhật tiến độ các dự án. Theo đó, đối với dự án metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), hiện nay, UBND TP đang thực hiện các thủ tục thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh dự án. Dự kiến khởi công tháng 1/2026 và hoàn thành trước năm 2030. Đây là dự án đầu tiên áp dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 188.

Đồng thời, TP.HCM đang phối hợp với UBND tỉnh Đồng Nai bổ sung, cập nhật tuyến Thủ Thiêm - Long Thành vào quy hoạch đường sắt đô thị tỉnh/thành phố, quy hoạch chung TP.

Ngoài ra, với dự án metro Bình Dương - Suối Tiên và metro Thủ Dầu Một - TP.HCM, UBND TP đã giao nhiệm vụ cho Ban Quản lý Đường sắt đô thị lập báo cáo nghiên cứu khả thi. Hiện TP đang tổ chức lựa chọn nhà thầu tư vấn để triển khai lập dự án, phấn đấu khởi công giai đoạn 2026-2028, hoàn thành trước năm 2035.

Riêng dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, UBND TP đề nghị Bộ Xây dựng báo cáo Bộ Tài chính bố trí 10.800 tỷ đồng vốn ngân sách Trung ương cho công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư từ năm 2026. TP.HCM đồng thời đề nghị Bộ Xây dựng bàn giao ranh chính thức và phạm vi chiếm dụng công trình để địa phương triển khai các bước theo đúng quy định.

Chỉ cách Ga Metro chỉ 100met, đây sẽ là điểm lợi rất lớn cho cư dân tại Bcons New Sky

Nhà gần metro đáng giá bao nhiêu, con số giật mình mà bạn không tưởng tượng được

Trong cả cuộc đời, ngôi nhà gần metro có thể giúp bạn bớt đi gần 2 năm chôn chân trên đường. Nếu tính ra tiền công lao động, nó có thể tương đương cả tỷ đồng.

Những năm gần đây, căn hộ gần metro tại Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng giá. Savills, CBRE, và Knight Frank - ba đơn vị hàng đầu thế giới về tư vấn bất động sản - đều đã công bố các báo cáo chi tiết trong năm 2024-2025 chứng minh rằng bất động sản gần ga metro có giá cao hơn 15-30% so với bất động sản xa metro. Sự chênh lệch này dấy lên câu hỏi: Nhà gần metro có thật sự “đáng tiền”?

Để trả lời câu hỏi này, bài viết sử dụng dữ liệu từ hai tuyến đang khai thác: Metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên (gần 20km, 29–32 phút ở TP.HCM) và Cát Linh – Hà Đông (13 km, 23 phút ở Hà Nội). Giả định một người đi làm 5 ngày/tuần, 48 tuần/năm (240 ngày), sử dụng metro 2 lượt/ngày trong 50 năm, rồi so sánh với việc di chuyển bằng xe máy/ô tô giờ cao điểm.

Metro số 1 vận hành với thời gian toàn tuyến khoảng 30–32 phút, dừng 1–2 phút mỗi ga, giãn cách 6–8 phút/chuyến. Nhờ tách khỏi giao thông mặt đất, tuyến kết nối từ Suối Tiên – Thủ Đức đến Bến Thành gần như không bị ảnh hưởng bởi ùn tắc.

Trong khi đó, cùng quãng đường này, đi xe máy hoặc ô tô giờ cao điểm qua Võ Nguyên Giáp, Mai Chí Thọ, hầm Thủ Thiêm và đường Lê Lợi thường mất 60–75 phút, có ngày mưa lên tới 90 phút. Một số báo cáo ghi nhận có thời điểm xe mất 2 giờ cho 12 km, tức tốc độ dưới 10 km/h.

Bài toán lấy kịch bản “bảo thủ”: 70 phút/lượt bằng đường bộ và 30 phút/lượt bằng metro, chênh 40 phút. Như vậy, mỗi ngày với 2 lượt đi – về, người đi làm tiết kiệm khoảng 80 phút, tương đương 1,33 giờ. Nhân với 240 ngày/năm, người dùng metro có thể tiết kiệm khoảng 320 giờ/năm.

Trong 50 năm, tổng thời gian tiết kiệm đạt 16.000 giờ. Quy đổi theo 24 giờ/ngày, 365 ngày/năm, con số này tương đương khoảng 1,8 năm sống liên tục không phải “chôn chân” trên đường. Đây là thời gian người dân tránh được ùn tắc, mệt mỏi và stress của giờ cao điểm.

Tại Hà Nội, tuyến Cát Linh – Hà Đông dài 13 km, 12 ga, vận hành ổn định với thời gian toàn tuyến khoảng 23 phút. Tần suất 6–10 phút/chuyến giúp người dân Hà Đông di chuyển vào trung tâm thuận tiện hơn so với phương tiện cá nhân.

Trước khi có metro, tuyến Hà Đông – trung tâm qua Nguyễn Trãi thường xuyên được nhắc là “điểm đen ùn tắc”, nhất là khu vực Khuất Duy Tiến – Nguyễn Trãi, Ngã Tư Sở. Với quãng 13km, nếu tốc độ trung bình giờ cao điểm chỉ khoảng 15 km/h, thời gian di chuyển vào khoảng 50 phút/lượt. So với metro 23 phút, mỗi lượt có thể tiết kiệm 25–30 phút.

Chênh lệch 30 phút/lượt giúp người đi làm tiết kiệm khoảng 60 phút/ngày, tương đương 1 giờ. Với 240 ngày làm việc/năm, thời gian “được trả lại” là 240 giờ mỗi năm. Trong 50 năm, tổng cộng 12.000 giờ, tương đương khoảng 1,37 năm. Nghĩa là người sống gần ga Hà Đông, đi metro đều đặn, có thể giữ lại cho mình gần một năm rưỡi không phải chen chúc trên Nguyễn Trãi.

Nếu tính trung bình căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 60m2 gần metro có giá cao hơn căn hộ tương tự xa metro 20%, tức khoảng 800 triệu đến một tỷ đồng. Con số này sẽ hoàn toàn xứng đáng với nhóm người có thu nhập cao vì nó sẽ giúp họ tiết kiệm được khoảng 1,5 năm cuộc đời chỉ ở trên đường.

Bài toán mới chỉ tính 240 ngày đi làm/năm, chưa tính các chuyến đi khác hay rủi ro khi kẹt xe. Dù vậy, các số liệu cho thấy nhà gần metro “đắt” hơn không chỉ vì hạ tầng, mà vì người mua đang trả tiền để có thêm thời gian sống cho chính mình

Bcons New Sky cách Ga Metro chỉ 100met

TPHCM sẽ xây đường trên cao nối Quốc lộ 13 với đường Điện Biên Phủ

TPHCM sẽ mở rộng đường Đinh Bộ Lĩnh, Xô Viết Nghệ Tĩnh, xây dựng cầu Bình Triệu 3 và triển khai tuyến đường trên cao nối Quốc lộ 13 đến đường Điện Biên Phủ.

Thông tin được ông Trần Quang Lâm - Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM - cho biết khi trả lời chất vấn tại kỳ họp HĐND TPHCM ngày 10.12.

Tại phiên chất vấn, đại biểu Trần Minh Xuân nêu ý kiến cử tri mong chờ các công trình giao thông mang tính kết nối vùng, đặc biệt là trục Quốc lộ 13, sớm hoàn thành để thuận lợi cho việc đi lại, giảm áp lực thời gian và chi phí cho người dân.

TPHCM sẽ mở rộng Quốc lộ 13 lên 60 m, xây đường trên cao 4 làn ở giữa

Trả lời vấn đề này, ông Trần Quang Lâm cho hay, dự án nâng cấp Quốc lộ 13 (đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình) dài gần 6 km dự kiến khởi công vào tháng 6.2026 và hoàn thành năm 2028, đồng bộ với đoạn qua tỉnh Bình Dương trước đây.

Tuyến đường sẽ được mở rộng lên 60 m, tổng mức đầu tư khoảng 20.900 tỉ đồng, thực hiện theo hình thức BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao).

Trong đó, khoảng 3,2 km giữa tuyến sẽ xây dựng đường trên cao 4 làn xe, tốc độ thiết kế 80 km/h.

Hai bên có đường song hành 3 làn mỗi bên, tốc độ tối đa 60 km/h dành cho xe hỗn hợp. Dự án cũng bao gồm hai hầm chui hai chiều tại nút giao Bình Lợi và Bình Phước.

Song song với dự án Quốc lộ 13, ông Trần Quang Lâm cho biết, TPHCM đang nghiên cứu xây dựng cầu Bình Triệu 3 quy mô 4 - 6 làn xe, nằm giữa cầu Bình Triệu 1 và 2.

Khi hoàn thành, tổng số làn qua cụm cầu Bình Triệu sẽ đạt khoảng 10 làn, đáp ứng nhu cầu lưu thông rất lớn tại cửa ngõ Đông Bắc.

TPHCM sẽ xây thêm cầu Bình Triệu 3 rộng 4 - 6 làn xe ở giữa hai cầu hiện hữu

Cùng với đó, TPHCM sẽ mở rộng đường Đinh Bộ Lĩnh và Xô Viết Nghệ Tĩnh, đồng thời triển khai tuyến đường trên cao chạy dọc theo hai trục đường này.

Dự kiến, đường Xô Viết Nghệ Tĩnh (đoạn từ nút giao Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu 1, bao gồm cả một đoạn Quốc lộ 13 qua bến xe Miền Đông cũ) dài 2 km sẽ mở rộng lên 30 - 40 m. Trên tuyến sẽ xây dựng nút giao Đài Liệt Sĩ theo phương án vòng xoay kết hợp hầm chui.

Đường Đinh Bộ Lĩnh (đoạn từ cầu Bình Triệu 2 đến đường Điện Biên Phủ) dài 2 km sẽ được mở rộng lên 25 met.

TPHCM dự kiến kết nối Quốc lộ 13 đến đường Điện Biên Phủ bằng đường trên cao

Khi toàn bộ hệ thống cầu, đường trên cao, đường mở rộng được hoàn thiện, TPHCM sẽ hình thành một trục giao thông hiện đại, thông suốt từ Quốc lộ 13 đến đường Điện Biên Phủ.

Đây được xem là giải pháp then chốt để giảm ùn tắc kéo dài nhiều năm ở khu vực cửa ngõ Đông Bắc, đặc biệt là điểm nóng Bình Triệu - Đinh Bộ Lĩnh - Xô Viết Nghệ Tĩnh.

Khi QL13 được hoàn thành thì căn hộ Bcons New Sky sẽ là dự án được hưởng lợi nhiều nhất

"Điểm nóng" chung cư TPHCM gọi tên Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103%

Trong 11 tháng năm 2025, mức độ quan tâm tại Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65% so với cùng kỳ, cho thấy sức hút của các đô thị vệ tinh liền kề TP.HCM.

Theo phân tích của ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của trang Bất Động Sản về thị trường bất động sản TP.HCM, các dự án như metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay hệ thống cầu sang Đồng Nai đang tạo lực đẩy lớn cho các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu. Nhờ đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng trở lại, đặc biệt tại khu Đông TP. HCM và khu vực giáp ranh Bình Dương cũ.

Phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi nguồn cung tăng mạnh. Trước năm 2015, nguồn cung căn hộ chủ yếu “gói gọn” trong vành đai 2 ở trung tâm với 324 dự án. Khi vành đai 3, 4 được dần hình thành, biên đô thị được mở rộng mạnh mẽ, giúp các doanh nghiệp tiến ra vùng ven, khiến số dự án lên khoảng 1.050 hiện nay, tăng gấp 3,2 lần chỉ trong một thập kỷ, chủ yếu dịch chuyển về Đông Bắc TP.HCM.

Giá rao bán chung cư trong quý 4/2025 ghi nhận mức tăng đáng kể. Nổi bật là Nhà Bè cũ (tăng 64%), quận 7 cũ (tăng 63%), Bình Thạnh (tăng 57%), TP Thủ Đức (quận 2, 9 và Thủ Đức cũ) với biên độ tăng 32-48% so với quý 1/2023, cùng đà tăng giá lan sang các quận trung tâm mở rộng của TP.HCM.

Song song với giá, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng mạnh ở khu vực Bình Dương giáp ranh TP.HCM trong năm 2025. Trong 11 tháng năm 2025, mức độ quan tâm tại Thuận An tăng 129%, Dĩ An tăng 103% và Thủ Dầu Một tăng 65% so với cùng kỳ, cho thấy sức hút của các đô thị vệ tinh liền kề TP.HCM.

“Trung tâm không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất. Các vành đai tạo ra những ‘cực phát triển mới’ tại Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè… đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay”, ông Tuấn nhận định.

Ở phân khúc nhà riêng, giao dịch vẫn ổn định dù mức độ quan tâm chưa tăng mạnh. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại trung tâm TP.HCM, giá rao bán nhà riêng quý 4/2025 phổ biến khoảng 210-286 triệu đồng/m2, cao gấp 1,4-2,2 lần chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11 hay Quận 7, mức giá giảm còn 125-204 triệu đồng/m2, cho thấy áp lực giá đã giảm lại.

Đáng chú ý, tại các quận vùng ven và TP. Thủ Đức, nhà riêng chỉ cao hơn chung cư 1,1-1,8 lần; ở các khu như Bình Chánh, Nhà Bè hay Quận 12, khoảng cách giá thu hẹp rõ rệt, tạo dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc này.

Trong khi đó, nhà mặt phố bán tại TP.HCM phục hồi nhẹ, dù mức độ quan tâm giảm 5% so với quý trước. Thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung - cầu khi nhu cầu tập trung ở cận trung tâm nhưng nguồn cung lại nằm chủ yếu tại trung tâm. Nhà mặt phố ở Quận 2 cũ được chú ý nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê tốt hơn các quận trung tâm truyền thống.

Ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị nhà đầu tư giai đoạn này cần dựa vào dữ liệu để chọn đúng vùng có động lực tăng trưởng thật sự, nơi hội tụ hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo sóng tâm lý hay tin đồn trong thị trường còn phân hoá mạnh như hiện nay.

Căn hộ Bcons New Sky với mô hình TOD, chỉ cách Ga Metro 100met sẽ là điểm mạnh tăng giá cho các nhà đầu tư

TP HCM chốt bảng giá đất mới, nơi tăng cao nhất gấp 8 lần

Bảng giá đất lần đầu của TP HCM áp dụng đầu năm sau tăng hầu hết ở các khu vực, song không đồng đều, Bình Dương cũ tăng cao nhất, có nơi gấp 8 lần mức hiện hành.

Tại kỳ họp chiều 26/12, HĐND TP HCM thông qua nghị quyết Ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên toàn địa bàn thành phố, sau khi hợp nhất TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Bảng giá này được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, điều chỉnh theo nguyên tắc thị trường, thay thế các bảng giá cũ vốn áp dụng đến hết năm 2025.

Tổng thể, giá đất ở tăng tại hầu hết khu vực so với bảng giá hiện hành của các địa phương trước sáp nhập, song biên độ tăng không đều. Các khu vực trung tâm cũ của TP HCM tăng nhẹ, trong khi các đô thị đang phát triển nhanh ở Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tăng mạnh hơn.

Bất động sản khu trung tâm TP HCM, tháng 7/2025

Tại khu vực TP HCM cũ, giá đất ở điều chỉnh với hệ số từ 1 đến 1,65 lần so với bảng giá ban hành năm 2024. Mức cao nhất khoảng 687 triệu đồng mỗi m2 tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, gần như không đổi so với bảng giá đang áp dụng. Mức giá thấp nhất khoảng 2,3 triệu đồng mỗi m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng.

Theo bảng giá đất mới, ngoại trừ một số tuyến đường cá biệt tăng tối đa 1,65 lần, bức tranh chung là đi ngang hoặc tăng không đáng kể (khoảng 2%), có nơi giảm giá đất sản xuất để khuyến khích đầu tư.

Theo UBND TP HCM, mức tăng ở khu vực này không lớn do bảng giá đất những năm gần đây đã được điều chỉnh sát hơn với thị trường. Việc giữ biên độ tăng vừa phải nhằm hạn chế tác động đến chi phí sinh hoạt, nghĩa vụ tài chính của người dân và hoạt động sản xuất kinh doanh tại khu vực lõi đô thị.

Trái ngược với TP HCM cũ, khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất trong ba địa phương trước sáp nhập. Hệ số tăng giá đất ở tại đây từ 1 đến 8,077 lần so với bảng giá ban hành năm 2024 .

Trường hợp tăng cao nhất là tuyến đường ĐH.505, đoạn từ cầu Lễ Trang đến ĐH.507. Giá đất ở tại đây tăng từ 780.000 đồng lên 6,3 triệu đồng mỗi m2, tức gấp hơn 8 lần. Đất thương mại, dịch vụ trên cùng tuyến tăng khoảng 4 lần, còn đất sản xuất kinh doanh tăng gần 3,8 lần.

Mức giá tuyệt đối cao nhất tại Bình Dương cũ sau điều chỉnh đạt khoảng 89,6 triệu đồng mỗi m2 (giá hiện hành là 52,16 triệu), tập trung ở các tuyến đường trung tâm như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Dù vẫn thấp hơn nhiều so với khu trung tâm TP HCM cũ, con số này phản ánh bước điều chỉnh lớn so với bảng giá trước đây.

Theo UBND TP HCM, nguyên nhân chính là bảng giá đất hiện hành của Bình Dương trước sáp nhập vẫn còn khoảng cách rất lớn so với giá thị trường. Kết quả khảo sát cho thấy có nơi giá giao dịch thực tế cao gấp hơn 13 lần bảng giá cũ, khiến việc bồi thường, tính nghĩa vụ tài chính gặp nhiều vướng mắc.

Trong khi đó, TP HCM cũ đã nhiều lần điều chỉnh bảng giá trong các năm gần đây, nên dư địa tăng không còn nhiều.

Quốc Lộ 13 với mô hình Bất đông sản TOD đang là tâm điểm của thị trường Đông Bắc TPHCM (Bình Dương cũ)

Với khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (khu vực III trong bảng giá mới), giá đất ở cũng được điều chỉnh tăng mạnh so với bảng giá hiện hành, với hệ số từ khoảng 1,7 đến hơn 4 lần, song mức tăng thấp hơn Bình Dương cũ.

Theo bảng giá được thông qua, giá đất ở cao nhất tại khu vực này đạt 149,48 triệu đồng mỗi m2, áp dụng cho các tuyến đường ven biển trung tâm TP Vũng Tàu, trong đó nổi bật là đường Thùy Vân. Đây là trục du lịch - dịch vụ trọng điểm, tập trung dày đặc khách sạn, khu nghỉ dưỡng và hoạt động kinh doanh thương mại.

Giá đất ở thấp nhất tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ dao động ở mức vài triệu đồng mỗi m2, chủ yếu thuộc các xã vùng xa, khu vực nông thôn hoặc các tuyến đường có hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn chỉnh. Mức giá này thấp hơn đáng kể so với trung tâm Vũng Tàu và cũng thấp hơn nhiều khu vực đô thị của Bình Dương cũ.

UBND TP HCM đánh giá, việc điều chỉnh giá đất tại khu vực Vũng Tàu nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đặc biệt tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh trong những năm gần đây. Tuy nhiên, do mặt bằng giá đất trước sáp nhập của địa phương này đã ở mức trung bình - cao, nên biên độ điều chỉnh không "đột biến" như tại Bình Dương cũ.

Công viên Bãi Sau Vũng Tàu

Đáng chú ý trong bảng giá đất lần đầu này là việc điều chỉnh lại giá đất nông nghiệp. Theo dự thảo ban đầu, giá đất nông nghiệp được tính theo phương pháp thu nhập, dựa trên lợi nhuận canh tác, cho kết quả rất thấp, thậm chí giảm mạnh so với bảng giá cũ.

Sau khi thẩm tra, UBND TP HCM đã trình phương án bổ sung, điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp để bảo đảm quyền lợi người dân, nhất là trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, giá đất trồng cây hàng năm tại khu vực TP HCM cũ là 1,2 triệu đồng mỗi m2, khu vực Bình Dương cũ 1 triệu đồng mỗi m2; đất trồng cây lâu năm lần lượt là 1,44 triệu và 1,2 triệu đồng mỗi m2 .

Bảng giá đất mới sẽ tác động trực tiếp đến nhiều nhóm. Với người dân, quyền lợi lớn nhất là mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được nâng lên, tiệm cận giá thị trường hơn. Ngược lại, nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nộp thuế, phí liên quan đến đất đai sẽ tăng.

Doanh nghiệp bất động sản ít chịu tác động trực tiếp trong các dự án lớn, do tiền sử dụng đất thường được xác định theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, doanh nghiệp sản xuất, thương mại dịch vụ thuê đất trả tiền hàng năm có thể chịu chi phí cao hơn tại những khu vực giá đất tăng mạnh.

Với ngân sách Nhà nước, bảng giá mới giúp tăng thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan, song đồng thời làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công.

UBND TP HCM cho biết trong các năm tiếp theo, bảng giá đất sẽ được rà soát, điều chỉnh hằng năm theo quy định, để tiếp tục bám sát biến động của thị trường.

Căn hộ Bcons New Sky tọa lạc trên mặt tiền QL13, chỉ cách Ga Metro chỉ 100met sẽ là điểm sáng cho thị trường đầu năm 2026

Một số đoạn Quốc lộ 13 ở phía Bắc TPHCM đã được mở rộng 8 làn xe

Nhiều đoạn trên Quốc lộ 13 thuộc phía Bắc TPHCM qua khu vực Bình Dương trước đây đã được mở rộng lên 8 làn xe chạy.

Quốc lộ 13 đoạn qua ngã tư Thiên Hòa, thuộc phường Thuận Giao, mặt đường đã được trải nhựa rộng 8 làn xe

Ngày 2.12, các đơn vị đang khẩn trương thi công nhiều hạng mục trên dự án nâng cấp mở rộng Quốc lộ 13, đoạn từ cầu Vĩnh Phú đến đường Lê Hồng Phong khu vực Bình Dương trước đây.

Theo ghi nhận, đoạn dài khoảng 9km từ ngã cầu Ông Bố về đến đường Lê Hồng Phong, nhiều vị trí đang được khẩn trương thi công. Đoạn này đã có gần đủ mặt bằng. Hiện chỉ còn một số ít vị trí chưa di dời được cột điện.

Ở những đoạn đã có mặt bằng, các đơn vị đang tranh thủ thi công. Đoạn qua khu công nghiệp VSIP, khu công nghiệp Việt Hương thuộc phường Thuận Giao, đã được đổ nhựa rộng đủ 8 làn xe.

Đoạn qua khu vực Nghĩa trang Liệt sĩ Bình Dương cũng đã được mở rộng lên 8 làn xe chạy. Đoạn này đang khẩn trương thi công hoàn thiện vỉa hè.

Công trường nâng cấp mở rộng Quốc lộ 13 đoạn qua phường Thuận Giao

Đoạn qua UBND phường Thuận Giao cũng đã hoàn tất việc thi công đường cống thoát nước, đổ đá, lu lèn và trải nhựa. Người dân ở bên đường đã có thể di chuyển thuận lợi ở khu vực này.

Ghi nhận ở vị trí gần ngã tư Lê Hồng Phong (phường Thủ Dầu Một) cũng đang được trải nhựa và lu lèn. Mặt đường ở khu vực này đã được trải nhựa đủ rộng 8 làn xe.

Thời gian cuối năm, lượng phương tiện đổ về Quốc lộ 13 đông hơn. Đoạn công trường đang thi công thường xuyên bị ùn ứ. Người dân kỳ vọng toàn bộ đoạn 9km sẽ hoàn thành trước Tết Nguyên đán 2026. Qua đó góp phần giảm ùn tắc dịp Tết tại khu vực phía Bắc cửa ngõ vào trung tâm TPHCM.

Đoạn nào có mặt bằng, các đơn vị khẩn trương thi công

Khu vực giáp ranh phường Thủ Dầu Một và phường Thuận Giao chuẩn bị hoàn thành việc trải nhựa.

Đoạn qua phường Thủ Dầu Một được trải nhựa đủ rộng 8 làn xe

Người dân kỳ vọng đoạn dự án dài 9km sẽ thực hiện xong trước Tết Nguyên đán

Được biết, dự án nâng cấp mở rộng Quốc lộ 13 đoạn qua khu vực Bình Dương (trước đây), khởi công từ đầu năm 2022. Tổng mức đầu tư của dự án được phê duyệt đến nay là 6.255 tỉ đồng. Dự án được thực hiện mở rộng hướng từ TPHCM về Thủ Dầu Một.

Do vướng giải phóng mặt bằng, dự án bị chậm tiến độ. Cho đến tháng 7.2025 khi Bình Dương sáp nhập vào TPHCM, dự án vẫn chưa hoàn thành. Thời gian gần đây, các cơ quan của UBND TPHCM thực hiện các thủ tục chuyển tiếp pháp lý trước đây để phê duyệt điều chỉnh dự án BOT để làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo.